Povrat PDV-a na kupovinu prve nekretnine u Bosni i Hercegovini – šta je poznato, ko ostvaruje pravo i kakva je procedura?
Usvajanje Zakona o dopunama Zakona o porezu na dodatu vrijednost, kojim je uvedena mogućnost povrata PDV-a prilikom kupovine prve nekretnine, izazvalo je izuzetno veliko interesovanje javnosti. Od samog usvajanja zakona pa do danas, građani se svakodnevno raspituju o uslovima, visini povrata, potrebnoj dokumentaciji i rokovima za ostvarivanje ovog prava.
I u radu našeg Advokatskog društva evidentan je značajan broj upita građana koji su već kupili svoju prvu nekretninu ili planiraju njenu kupovinu, a žele znati da li ispunjavaju uslove za povrat PDV-a i na koji način će moći ostvariti svoja prava nakon stupanja na snagu podzakonskih akata.
Upravo zbog velikog interesovanja javnosti, ali i brojnih netačnih ili nepotpunih informacija koje se pojavljuju u medijima i javnom prostoru, cilj ovog članka jeste da na jednom mjestu predstavi ono što je trenutno poznato iz važećeg zakonskog rješenja i nacrta Pravilnika koji treba omogućiti njegovu praktičnu primjenu.
Važno je naglasiti da je zakonodavac predložio model koji nastoji ostvariti dvije jednako važne svrhe.
S jedne strane, cilj je pomoći građanima u rješavanju jednog od najvažnijih životnih pitanja – stambenog zbrinjavanja, dok je s druge strane zakon koncipiran na način da u značajnoj mjeri sprječava moguće zloupotrebe ovog prava. Upravo zbog toga pravo na povrat nije predviđeno za sve kupovine nekretnina, već isključivo za kupovinu prve nekretnine pod strogo propisanim uslovima, uz ograničenja u pogledu vlasništva nad drugim nekretninama, maksimalnog iznosa povrata i zabrane otuđenja nekretnine u određenom vremenskom periodu nakon ostvarivanja prava.
Takvim pristupom zakonodavac je nastojao osigurati da sredstva budu usmjerena prema građanima koji zaista rješavaju svoje prvo stambeno pitanje, a ne prema licima koja nekretnine kupuju kao investiciju ili radi ostvarivanja finansijske koristi.
Šta propisuje zakon?
Zakonom je u Zakon o PDV-u uveden novi član 54a kojim je propisano da punoljetno fizičko lice, državljanin Bosne i Hercegovine sa stalnim prebivalištem u BiH, koje kupuje svoj prvi stambeni objekt, ima pravo na povrat PDV-a plaćenog prilikom kupovine.
Pravo se odnosi na:
– novoizgrađeni individualni stambeni objekt,
– stan odnosno ekonomsku cjelinu u novoizgrađenoj kolektivnoj stambenoj zgradi,
– nekretnine namijenjene stanovanju na teritoriji Bosne i Hercegovine.
Sam zakon ne propisuje detaljan način ostvarivanja prava, maksimalan iznos povrata, potrebnu dokumentaciju niti rokove za podnošenje zahtjeva. Sve ove elemente zakon prepušta podzakonskom aktu koji donosi Upravni odbor Uprave za indirektno oporezivanje Bosne i Hercegovine.
Iz tog razloga građani, uprkos postojanju zakonskog prava, još uvijek nisu bili u mogućnosti podnositi zahtjeve za povrat PDV-a.
Iako je zakonsko rješenje usvojeno, njegova stvarna primjena zavisi od donošenja Pravilnika kojim će biti uređeni svi detalji postupka.
Zakon predviđa da će Upravni odbor UIO donijeti podzakonske akte kojima će se definisati:
– uslovi za ostvarivanje prava,
– način dokazivanja ispunjenosti uslova,
– nadležni organi za izdavanje potvrda,
– maksimalna površina nekretnine za koju se priznaje povrat,
– maksimalna vrijednost nekretnine,
– najveći mogući iznos povrata PDV-a,
– broj članova domaćinstva koji se uzimaju u obzir,
– rokovi za ostvarivanje prava,
– zabrana raspolaganja nekretninom nakon ostvarenog povrata,
– kao i sva druga pitanja neophodna za provođenje zakona.
Stoga se tek donošenjem konačnog Pravilnika može sa sigurnošću govoriti o punom obimu prava koje će građani moći ostvariti.
Prema trenutno dostupnom nacrtu Pravilnika, pravo na povrat PDV-a imaju punoljetni državljani Bosne i Hercegovine sa stalnim prebivalištem u BiH koji kupuju svoju prvu nekretninu.
Jedan od najvažnijih uslova jeste da kupac, ali ni članovi njegovog porodičnog domaćinstva, u prethodnih deset godina nisu bili vlasnici nekretnine na teritoriji Bosne i Hercegovine.
Porodičnim domaćinstvom smatraju se:supružnik,djeca i usvojenici, pod uslovom da imaju isto prijavljeno prebivalište kao i podnosilac zahtjeva.
Pravo se ostvaruje isključivo za kupovinu nekretnine na koju je obračunat PDV, odnosno za kupovinu direktno od investitora koji posluje u sistemu PDV-a.To praktično znači da kupovina stana od fizičkog lica ne daje pravo na povrat PDV-a, bez obzira na činjenicu da se radi o novogradnji.
Prema nacrtu Pravilnika, povrat PDV-a priznaje se za 40 m² za kupca i dodatnih 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva.
Ovakav model omogućava da porodice sa više članova ostvare veći iznos povrata od samaca, pri čemu se nastoji voditi računa o stvarnim stambenim potrebama domaćinstva.
Prema nacrtu Pravilnika, maksimalan iznos povrata PDV-a po jednom zahtjevu iznosi približno 24.557,74 KM.
Ograničenje je vezano za prosječnu cijenu stanova u Bosni i Hercegovini koju objavljuje Agencija za statistiku BiH.
To znači da i u slučajevima kada je kupac platio znatno veći iznos PDV-a prilikom kupovine skuplje nekretnine, povrat neće moći preći zakonom određeni maksimum.
Na taj način zakonodavac je jasno pokazao da cilj mjere nije subvencionisanje luksuznih nekretnina, već pružanje podrške građanima koji rješavaju svoje osnovno stambeno pitanje.
Zahtjev za povrat PDV-a podnosit će se na obrascu ZKPS – Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a.
Uz zahtjev će se dostavljati:
– ugovor o kupoprodaji,
– poreska faktura,
– dokaz o prebivalištu,
– uvjerenja o neposjedovanju nekretnina,
– te druga dokumentacija koju propiše UIO.
Nakon podnošenja zahtjeva, nadležni organ će vršiti provjeru ispunjenosti zakonskih uslova, nakon čega će donijeti odgovarajuće rješenje.
Povrat sredstava vršit će se direktno na bankovni račun podnosioca zahtjeva.
Prema nacrtu Pravilnika zahtjev za povrat PDV-a podnosi se najkasnije do 30. juna tekuće godine za kupoprodaje evidentirane u prethodnoj godini, UIO donosi odluku u roku od šest mjeseci od podnošenja urednog zahtjeva. Po isteku navedenog postupka, odobreni iznos povrata bit će isplaćen na račun kupca.
Jedno od najznačajnijih ograničenja odnosi se na raspolaganje nekretninom nakon ostvarivanja prava na povrat na način da korisnik povrata neće moći prodati niti na drugi način otuđiti nekretninu u roku od pet godina od dana prijema rješenja o povratu.Ukoliko dođe do prodaje ili prenosa vlasništva prije isteka tog roka, korisnik će biti dužan vratiti primljeni iznos PDV-a zajedno sa zakonskim kamatama.Ova odredba predstavlja jedan od najvažnijih mehanizama za sprječavanje zloupotreba i osigurava da se pravo koristi isključivo radi rješavanja stambenog pitanja.
Zakon predviđa i prekršajnu odgovornost za lica koja neosnovano ostvare pravo na povrat PDV-a. U slučaju da se naknadnim provjerama utvrdi da su podaci bili netačni ili da uslovi nisu bili ispunjeni, korisnik može biti kažnjen novčanom kaznom u rasponu od 5.000 KM do 10.000 KM, uz obavezu vraćanja neosnovano primljenih sredstava.
Na kraju ,Povrat PDV-a na kupovinu prve nekretnine predstavlja jednu od najznačajnijih mjera stambene politike uvedenih u Bosni i Hercegovini u posljednjih nekoliko godina. Njena osnovna svrha jeste olakšavanje rješavanja prvog stambenog pitanja građanima, posebno mladim porodicama i licima koja prvi put ulaze na tržište nekretnina. Iako je zakonski okvir uspostavljen, građani i dalje očekuju konačno usvajanje Pravilnika koji će omogućiti praktičnu realizaciju ovog prava. Na osnovu trenutno dostupnih informacija može se zaključiti da je predloženi model postavljen tako da pruži značajnu finansijsku pomoć građanima, ali istovremeno sadrži mehanizme koji u velikoj mjeri sprječavaju zloupotrebe i osiguravaju da sredstva budu usmjerena upravo onima kojima su namijenjena. Obzirom na broj građana koji su već kupili svoju prvu nekretninu očekujući ostvarivanje ovog prava, donošenje konačnog Pravilnika predstavlja naredni i ključni korak ka punoj primjeni zakona i ostvarivanju benefita koje je zakonodavac namjeravao osigurati kupcima prve nekretnine.
ČLANAK IZRADILA:
Advokatsko društvo “ALIĆ-BEDAK&SARADNICI” d.o.o.
Azra Alić-Bedak, advokat
